1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%。地產(chǎn)下行的壓力會(huì)持續(xù)下去嗎？為什么持續(xù)不斷出臺(tái)的政策未能起到預(yù)期作用？當(dāng)前房地產(chǎn)市場真正的核心問題出在哪里？

對(duì)此，中銀國際證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北大國發(fā)院兼職教授徐高表示當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾是地產(chǎn)開發(fā)商居高不下的信用風(fēng)險(xiǎn)。 2021 年出臺(tái)的地產(chǎn)“三條紅線”政策比較明顯地打壓了地產(chǎn)開發(fā)商的融資，使得整個(gè)地產(chǎn)市場陷入了惡性循環(huán)。一方面是地產(chǎn)開發(fā)商因資金鏈緊，信用風(fēng)險(xiǎn)高。另一方面是銀行擔(dān)心壞賬風(fēng)險(xiǎn)，所以不太敢給地產(chǎn)開發(fā)商放貸款。更重要的是購房者擔(dān)心房子爛尾不敢買房。銀行的惜貸和老百姓的惜購反過來使得開發(fā)商資金鏈更緊，信用風(fēng)險(xiǎn)更高，從而使得銀行更惜貸，老百姓更惜購，形成了惡性循環(huán)。

在2022年，這種惡性循環(huán)已經(jīng)形成。現(xiàn)在如果不能把地產(chǎn)開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)給控制住，整個(gè)地產(chǎn)市場很難恢復(fù)正常。我們看到，今年出臺(tái)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列需求面刺激政策之后，地產(chǎn)銷售仍然很低迷。這是因?yàn)檫@些需求面的刺激政策并沒有觸及到當(dāng)前地產(chǎn)市場的主要矛盾，也就是開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)，自然也很難改善整個(gè)房地產(chǎn)市場的狀況。

徐高：表示地產(chǎn)行業(yè)陷入當(dāng)前的局面，跟“三條紅線”這樣過于嚴(yán)厲的融資緊縮政策是密切相關(guān)的。這種融資緊縮政策的初衷可能是好的，但運(yùn)行了兩年多造成的結(jié)果大家都已經(jīng)看到了，給整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)、整個(gè)經(jīng)濟(jì)都帶來比較大的下行風(fēng)險(xiǎn)。因此，這樣的政策應(yīng)該及時(shí)糾偏。由于融資緊縮政策已經(jīng)產(chǎn)生了行業(yè)內(nèi)的惡性循環(huán)。這時(shí)候就需要積極地增加對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商的融資支持。

除此而外，我們還要注意到“三條紅線”政策推出以來，地產(chǎn)供給已顯著收縮。當(dāng)前，地產(chǎn)新開工面積已經(jīng)相較2021年下降了約 2/ 3，在建面積下降了約1/ 2。未來的地產(chǎn)供給會(huì)非常緊，為未來房價(jià)上漲埋下了種子。這個(gè)時(shí)候更要盡快地恢復(fù)開發(fā)商的融資，恢復(fù)開發(fā)商的投資意愿，讓他們加緊修房子，否則在不遠(yuǎn)的未來，房價(jià)上漲壓力恐怕會(huì)非常大。

對(duì)于未來房價(jià)，徐高表示就短期而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場是供過于求的，房價(jià)有下跌壓力。但在不遠(yuǎn)的未來，房價(jià)可能會(huì)有不小的上漲壓力。

當(dāng)前的當(dāng)務(wù)之急是，第一，恢復(fù)地產(chǎn)的開發(fā)融資，把整個(gè)行業(yè)從惡性循環(huán)里給拯救出來。第二，及時(shí)地廢止集中供給的政策，加大土地的供給，尤其要加大大城市的土地供給，并通過各種政策來刺激房屋的建設(shè)，讓地產(chǎn)供給快速恢復(fù)正常，這樣才能夠通過供給的擴(kuò)張來平抑房價(jià)。否則，大城市房價(jià)上漲的壓力會(huì)相當(dāng)大。