一提到房子，人們的第一印象就是房價非常高，就是財富的象征。在過去二十多年里，我們國家的房價一直是漲多跌少，房價一路上漲，已經(jīng)漲得越來越高了。根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2月底，全國前100城的新建商品房平均售價為15884元/平方米，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.01%；二手房住宅平均售價為15585元/平方米，同比上漲3.30%?？梢钥闯觯退闶琴徺I一套建筑面積為90平方米的小戶型房子，一套房子下來也要135萬元。面對這么高的房價，30%的首付也要40萬元，按照現(xiàn)在6.125%的房貸利率，就算貸款30年，每個月也要近5700多元。

從上面這一組數(shù)據(jù)中可以看出兩個問題，一方面是房價還位居高位，已經(jīng)嚴(yán)重偏離了居民的收入水平，所以目前人們的購房壓力非常大；在另一方面，目前房價上漲的勢頭已經(jīng)被慢慢遏制了下來，同比上漲只有4.01%，不足5%。也就是說，目前我們國家的房價走勢已經(jīng)越來越穩(wěn)定了。房價能出現(xiàn)這樣的走勢，就是國家最近幾年對樓市調(diào)控的成果。特別是今年以來，國家對樓市的調(diào)控力度更大了，不僅針對限購和銷售等調(diào)控政策進(jìn)行了“打補丁”，堵住了炒房客投資房產(chǎn)的漏洞，同時對樓市金融調(diào)控政策也在不斷收緊。特別是在銀監(jiān)會的“限貸令”的影響之下，現(xiàn)如今的房企不僅融資越來越困難，同時現(xiàn)在很多銀行的房貸額度也已經(jīng)見底了，這讓房企們回籠資金的速度受到了很大影響。

在筆者看來，在目前的樓市的政策環(huán)境下，未來房價已經(jīng)很難繼續(xù)上漲了。更重要的是，現(xiàn)如今我們國家的住房資源已經(jīng)過剩了，根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，全國96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，并且戶均已經(jīng)超過了1.5套。目前我們國家的常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，估計城鎮(zhèn)化率為44%，根據(jù)以上數(shù)據(jù)計算可以得出一個結(jié)論，目前僅城鎮(zhèn)戶口家庭擁有的房子就已經(jīng)足夠城市中的人居住了，并且還會有一些剩余。因此可以看出，目前我們國家的住房資源已經(jīng)過剩，隨著我們國家對炒房現(xiàn)象的不斷打擊，未來房價也已經(jīng)失去了繼續(xù)上漲的動力。

在筆者看來，在住房資源已經(jīng)過剩和樓市調(diào)控政策不斷收緊的大環(huán)境下，未來房價走勢將會越來越穩(wěn)定，并且房價將在穩(wěn)定的走勢中再根據(jù)真實的供需關(guān)系慢慢回歸合理水平。因此，在未來10年，樓市的問題將不再是高房價，而是這3個“新問題”。

第一個問題：未來幾年，買房子或?qū)⒚媾R房價滯漲甚至下跌的情況

雖然不建議投資房產(chǎn)，但是誰也不愿意自己的房子貶值。特別是今明兩年準(zhǔn)備買房的人們，目前的房價還位居高位，人們?yōu)榱速I一套房子，光首付就要掏空一個家庭幾十年的積蓄，并且還要背負(fù)二三十年的房貸?？梢钥闯?，人們?yōu)榱速徺I一套房子，不僅花光了積蓄，還要透支未來幾十年的工資才能購買一套房子，也就是說，房子將是一個家庭最重要的財富。

所以就算是剛需購房者，剛需購房者也不希望自己買的房子出現(xiàn)貶值。但是在今明兩年購買房子，未來幾年就將面臨房價滯漲甚至下跌的情況。就比如對于一些人口不斷流失的三四線城市，隨著人口的不斷流失和調(diào)控政策的收緊以及棚改結(jié)束，這些城市的房價已經(jīng)失去了人口和資金的支撐。所以這些城市的房價在未來幾年大概率會出現(xiàn)滯漲甚至下跌的情況。

第二個問題：未來持有房產(chǎn)的成本將越來越高

在我們國家，人們之所以熱衷于投資房產(chǎn)，有一方面的原因就是持有房產(chǎn)的成本非常低。目前在我們國家持有房產(chǎn)的成本只有資金成本、房貸利息和物業(yè)費了，跟房價上漲的幅度相比，這些持有房產(chǎn)的成本幾乎可以忽略不計。但是最近幾年，隨著房價越漲越高，人們對房產(chǎn)稅的呼聲越來越高了。

今年以來，關(guān)于房產(chǎn)稅的消息越來越多了，很多專家都認(rèn)為，房產(chǎn)稅大概率會在“十四五”期間出臺，也就是在未來5年內(nèi)出臺。而房產(chǎn)稅會大大提高持有房產(chǎn)的成本，特別是持有房產(chǎn)比較多的人，持有的房產(chǎn)越多，需要繳納的房產(chǎn)稅比例就會越高。另外，除了房產(chǎn)稅之外，目前河北省、湖南省和云南省都已經(jīng)出臺了房東稅?？梢钥闯?，不管是房東稅還是房產(chǎn)稅，隨著這些稅收的出臺，都會導(dǎo)致持有房產(chǎn)的成本大幅上升。

第三個問題：隨著房子的金融屬性減弱，房子流動性將變得越來越差

現(xiàn)如今，隨著國家對樓市金融調(diào)控政策不斷收緊，特別是在“限貸令”的影響下，目前我們國家的房子的金融屬性正在慢慢減弱。就比如現(xiàn)如今很多城市的二手房貸款都受到了影響，不少銀行都已經(jīng)暫停了二手房的貸款業(yè)務(wù)，這導(dǎo)致目前房子的流動性將變得越來越差。對于房子來說，雖然現(xiàn)在價值比較高，但是如果賣不出去就只是紙面上的財富，只有賣掉的房子才屬于真正的財富。

但是現(xiàn)如今不僅房子的金融屬性不斷減弱，房子的流動性變得越來越差，同時在很多三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了房多人少的現(xiàn)象。在這種情況下，未來在一個城市房子將出現(xiàn)賣不掉也出租不出去的情況。對于這樣的房子，對于人們來說不僅不是財富，反而是一種負(fù)擔(dān)。

今日話題：對于以上3個問題和未來房價的走勢，大家有什么看法呢？歡迎在評論區(qū)留言討論！

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