? 2023年，全國百城二手房景氣度持續(xù)處于低點運行，并且不斷處于探底狀態(tài)。

? 市場的購房需求不足導(dǎo)致：從找房熱度指數(shù)來看，2023年基本上整年都處于回落的狀態(tài)。其中三四線城市以新房為主的市場之下，二手房需求本來就不足。部分一線城市由于一二手倒掛的情況之下，二手房需求持續(xù)低迷，而頂級豪宅需求也相對不足；二線城市整體經(jīng)濟環(huán)境不景氣，導(dǎo)致需求外溢。

? 成交周期出現(xiàn)快速拉長：從二手房掛牌時長來看出現(xiàn)大幅上漲。當(dāng)前購房者持續(xù)加杠桿的意愿不足，即使在降息、降首付的政策支持下，購房者還是會通過賣掉一套再買一套來實現(xiàn)住房的改善。那么這類置換型的需求購房周期相對會較長，并且會影響掛牌量的大幅提升，從而導(dǎo)致自己房產(chǎn)更難出售，并且房源之間的相互降價行為更是影響到買賣雙方的決策時間。因此，在新增需求不足的情況之下，置換難度加大，交易周期也會明顯拉長。

? 掛牌量大幅提升利好二手需求：掛牌量大幅提升一方面會影響價格，但是優(yōu)質(zhì)房源也會集中出現(xiàn)，給購房者提供更多的房源選擇，能夠促進二手房交流量提升。并且保交樓能夠促使更多購房者也會更多的關(guān)注二手房，從而進入二手房市場。

一、百城二手房掛牌

1、全國百城二手房掛牌量走勢

據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2023年全國百城二手房月均掛牌量為482萬套，同比增加11.6%。從月度走勢來看，二手房掛牌量在2月份出現(xiàn)快速反彈支持，持續(xù)處于高點，并且在9、10月再次出現(xiàn)一波反彈。

首先，今年春節(jié)過后掛牌量出現(xiàn)大幅反彈主要是前期疫情放開之后集中感染導(dǎo)致掛牌量大幅回落，而節(jié)后回復(fù)到略高于正常水平之上；下半年多城逐步開始執(zhí)行“認房不認貸”政策，增掛房東掛牌意愿，并且在九十月份一線城市統(tǒng)一執(zhí)行這一政策，推動掛牌量的全面回升。那么，今年掛牌量的回升主要以政策推動下的置換型掛牌需求為主。

2、全國各線城市掛牌量變化

從各線城市二手房掛牌量變化情況來看，一線城市月均掛牌量出現(xiàn)了一定的回落的情況。一線城市的掛牌量的回落并非是真是回落，其中出現(xiàn)回落的上海和廣州是平臺“真房源”標(biāo)準的從嚴執(zhí)行相關(guān)；而從小區(qū)掛牌量率真是情況來看，多數(shù)都出現(xiàn)了較大提升，并且創(chuàng)歷史高點。

二三四線城市掛牌量確實出現(xiàn)了上升，其中二線城市的掛牌量出現(xiàn)了22%的增長。其中二線城市掛牌量激增的城市中，鄭州出現(xiàn)了54%的增加，由于城市保交樓項目相對較多，購房者更多的會考慮二手房，從而激發(fā)了房東的掛牌意愿。其他城市的掛牌激增也與保交樓有一定聯(lián)系性，并且城市內(nèi)部置換和置換到低能級城市也會帶動掛牌量的提升。

對于三四線城市而言，其掛牌量增幅相對就小了許多，僅有8%。對于三四線城市而言，其需求本來就出現(xiàn)了明顯回落，也會導(dǎo)致其交易難度相對會較大，從而影響房東掛牌意愿，不過三四線城市也是保交樓相對較大城市，也會激發(fā)部分需求向二手房市場轉(zhuǎn)移，在多重因素的影響下，其掛牌量并未出現(xiàn)較大幅度的提升。

3、全國百城月均掛牌量概況

4、全國各線城市不同戶型掛牌量占比變化情況

目前，各線城市不同戶型掛牌量占比出現(xiàn)了一定的差異性。一線城市中小戶型房源占比出現(xiàn)明顯的提升，尤其是1房的占比從2022年的13.4%上升到了15.1%，增加了1.64個百分點，2023年2房的占比也達到了43.1%，提升了0.97個百分點；在中小戶型房源掛牌占比出現(xiàn)明顯上漲的同時，3房和4房的占比出現(xiàn)了大幅的萎縮，尤其是3房的占比回落至2023年的30.7%，減少1.85個百分點?？梢娨痪€城市主要以需求以賣小換大的情況相對集中。

二線城市掛牌房源占比出現(xiàn)了完全和一線城市相反的走勢，中小戶型房源占比回落，中大戶型房源占比提升。其中2房房源占比回落最為明顯，其2023年占比為35.9%，下跌1.37個百分點，1房2023年的占比也下跌了0.36個百分點，而3房和4房分別上漲了0.73個和0.90個百分點。那么二線城市中，中大戶型掛牌量的提升有可能以外圍向核心區(qū)域轉(zhuǎn)化的可能性。

三四城市走勢相對單一，主要是2房的掛牌量占比回落，從2022年的29.2%回落至2023年28.1%，下跌1.01個百分點，而其主要增長的房型為4房，也上漲了0.88個百分點，達到2023年12.1%，其他戶型房源基本上上一年相當(dāng)?？梢娙木€城市需求主要向大戶型享受型轉(zhuǎn)變。

5、全國各線城市不同價格段掛牌量占比變化情況

從全國不同能級城市二手房掛牌房源的價格段變化情況來看，低單價的房源占比出現(xiàn)了明顯的增加，其中1萬元/平方米以下的房源中，一二三四線城市房源占比都出現(xiàn)了不同幅度的增加。而其他價格段的掛牌房源中，基本上二三四線城市二手房掛牌占比多呈現(xiàn)出不同幅度的減少，尤其是價格越高的房源占比減幅相對會更大一些。那么，出現(xiàn)這類情況的主要原因還是房價的下跌導(dǎo)致。

不過，我們看到三四線城市中，5萬元/平方米以上的高價房源掛牌量出現(xiàn)了明顯的提升，對于這部分城市而言，這一價格段已經(jīng)是城市的天花板，再在城市內(nèi)進行置換的可能性相對較小。因此，這部分房東賣房的原因有上上一級城市置換的可能性。

二、百城二手房找房熱度指數(shù)

1、百城二手房找房熱度指數(shù)走勢

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2023年全國百城二手房找房熱度指數(shù)為1.05，同比2022年下跌6.67%。2023年購房者需求整體呈現(xiàn)出回落的態(tài)勢，首先在年春節(jié)過后出現(xiàn)了一波大反彈，全國找房熱度指數(shù)達到1.52的近兩年高點，不過隨后逐月回落，雖然在年中略有回升，不過幅度也相對較小，進入下半年再次進入逐步回落的態(tài)勢。

2023年在持續(xù)不斷的救市政策刺激之下，但是二手房市場并未隨之出現(xiàn)回升的態(tài)勢。前期政策主要以刺激二三四線城市為主，不過這部分城市，尤其是三四線城市二手房市場本就不是樓市交易的主力，對需求的刺激只能短期內(nèi)激發(fā)一部分需求，對整體市場無法形成規(guī)模效應(yīng)。在三四季度之間開始對一線城市放開限購、限貸等多項限制性政策，市場也隨之出現(xiàn)一波市場回暖，不過進入年底的季節(jié)性調(diào)整期，找房熱度指數(shù)也無法在全國全面放開的情況下獨自回升。

2、各線城市二手房找房熱度指數(shù)變化情況

2023年，各線城市找房熱度指數(shù)都出現(xiàn)了不同幅度的回落，其中二線城市的回落幅度相對最大，為7.1%，其次為一線城市，為6.8%，最小的為三四線城市，為6.4%。

二線城市由于多方面的利空因素的影響下，掛牌量出現(xiàn)大幅回升，這部分人群賣房之后并非再在當(dāng)?shù)赜兄脴I(yè)需求，會有向低能級城市回鄉(xiāng)置業(yè)的可能性，從而導(dǎo)致找房熱度指數(shù)出現(xiàn)較大下跌，而三四線城市找房熱度指數(shù)跌幅相對會更小的原因。一線城市在沒有全面取消限購政策的情況下，沒有需求持續(xù)的進入也是導(dǎo)致其找房熱度指數(shù)出現(xiàn)較大下跌的情況。

3、全國百城二手房找房熱度指數(shù)同比變化

從具體城市來看，依次按城市中僅有深圳市2023年的找房熱度指數(shù)出現(xiàn)上漲。首先是深圳是四個一線城市中二手房市場最早開始調(diào)整的城市，其次其房價也是跌幅相對最大，并且也是最早開始下跌，并且二手房限制性政策出臺最多還有執(zhí)行最嚴厲的城市，因此其二手房市場已經(jīng)提前進入底部，在今年逐步放松政策的情況下，市場也更有反彈意愿。上海的找房熱度指數(shù)跌幅相對最大，這與其城市調(diào)整最晚，并且新房限價導(dǎo)致購房者買房更傾向新房有關(guān)。

二線城市中，找房熱度指數(shù)出現(xiàn)上漲的城市中，主要以中西部城市城市為主。這部分城市在近幾年人口政策全面放開，前期導(dǎo)入的人口也逐步對市場的需求帶來一定的利好，并且保交樓在中西部城市壓力也會相對更大，從而利好二手房這類現(xiàn)房產(chǎn)品，因此其找房熱度指數(shù)出現(xiàn)了一定的回升。而跌幅最大的城市多為東部沿海城市，這部分城市房價相對較高，而2023年價格跌幅也是最大，因此在“買漲殺跌”的心態(tài)之下導(dǎo)致需求明顯減少。

三四線城市拼的城市競爭力，尤其是能否留住制造業(yè)相關(guān)。制造業(yè)是留住人，并且這部分人能有購買力的重要保障。因此在三四城市中會有找房熱度上漲的惠州市，但是也有熱度出現(xiàn)大跌的東莞市，兩個相鄰的城市卻出現(xiàn)了截然不同的走勢。

4、不同能級城市各戶型找房熱度占比分析

從不同戶型找房熱度占比來看，普遍存在中小戶型的找房熱度占比出現(xiàn)上升的趨勢。其中，一線城市中小戶型找房熱度占比上升和城市的中小戶型占比出現(xiàn)明顯增加相關(guān)，其他城市小戶型開發(fā)量相對較小，部分低端剛需可能只能通過二手房市場滿足其需求，并且隨著整體大環(huán)境相對處于低迷的狀態(tài)，通過增加杠桿率來實現(xiàn)大戶型需求的可能性也出現(xiàn)了減少的情況。

5、不同能級城市各價格段找房熱度走勢

目前，全國二手房找房熱度逐步回落的情況之下，我們看到中低端的房源找房熱度占比出現(xiàn)了一定幅度的提升，其中二三四線城市的表現(xiàn)尤其突出。

首先，隨著二三四線城市房價的出現(xiàn)明顯調(diào)整，這部分城市調(diào)整的幅度尤其明顯，從而其性價比逐步的顯現(xiàn)，在房源出現(xiàn)明顯增加的情況之下，客戶關(guān)注度也會出現(xiàn)增長。其次，部分高能級城市房源出售之后去低能級城市置業(yè)，不過其依舊會選擇城市剛需房源為主，等價置換或者加杠桿置換的可能性也會相對較少，從而影響到中低價位的二手房找房熱度出現(xiàn)提升。

一線城市表現(xiàn)相對均衡，其中5萬以內(nèi)的房源找房熱度占比多出現(xiàn)了小幅的增加的情況，但是5萬元/平方米以上的中高端房源找房熱度出現(xiàn)了明顯的回落，表明房價的調(diào)整預(yù)期讓這部分中高端的需求變得更為謹慎。

三、百城二手房掛牌均價

1、百城二手房掛牌均價走勢

據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2023年百城二手房月均掛牌均價為13923元/平方米，同比2022年下跌2.35%，其中2023年12月的掛牌均價最低，為13240元/平方米，相比2022年的高點下跌7.59%。

2023年二手房掛牌均價整體呈現(xiàn)出快速下跌的趨勢，而2022年價格相對穩(wěn)定，僅有在四季度出現(xiàn)回落，那么2023年二手房價格單邊下跌的態(tài)勢也增加了購房者的觀望心態(tài)，“買漲不買跌”的心態(tài)直接促使其多看少動，進而促使掛牌時長的增加。

2、各能級城市二手房掛牌均價走勢

從各線城市的二手房掛牌均價走勢來看，其低點都出現(xiàn)在2023年12月，但是其高點卻有較大差距。其中，一線城市的掛牌均價的高點為2023年2月，而二三四線城市的掛牌均價高點都出現(xiàn)在2022年的2月。當(dāng)前的價格相對其高點分別下跌了3.75%，8.82%和9.13%。

3、各能級城市不同戶型二手房掛牌均價走勢

從不同戶型的掛牌均價走勢來看，整體呈現(xiàn)出戶型越大其掛牌均價越高，但是其2023年的價格相比2022年卻出現(xiàn)了差異化的走勢。一線城市的其他大戶型的掛牌均價跌幅相對會最大，而二線城市卻是跌幅最小，三四線城市更是呈現(xiàn)出掛牌均價上漲的態(tài)勢。一線城市頂級豪宅置換需求相對不足，多數(shù)房東掛牌后不會考慮置換，因此價格跌幅會相對較大；二三四線城市的豪宅需求會有高能級城市逐步外溢，尤其是三四城市中的高端住宅，表現(xiàn)的更為明顯。